Купити квартиру і не потрапити в халепу: куди інвестувати у 2020 році

Експерти кажуть про падіння попиту на хрущовки і зростання інтересу до жилкомплексів і еко-проектів

/ Фото: Григорій Салай, Сьогодні

На ринку нерухомості України все більше проявляються дві нові тенденції. По-перше, за словами експертів ринку, покупці намагаються придбати житло в новобудовах, а не на вторинному ринку. Дві головні причини: занепад з роками старого житлофонду і зміцнення гривні у 2019 році. Адже не секрет, що на вторинному ринку розрахунки проводяться в доларах, а значить, валютні заначки потенційних покупців "всохли" за рік через сильну гривню приблизно на 10%. При цьому новобудови подорожчали на 3%, а то й подешевшали. По-друге, покупець з грошима став перебірливий і готовий заплатити більше, але за комфортне проживання та розвинену інфраструктуру. Подробиці з'ясував сайт "Сьогодні".

Чого хоче народ

Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак розповіла нам про нові уподобання покупців. Тепер навіть з новобудов їм вже не дуже цікаві окремі будинки-висотки, "увіткнені" посередині старих житлових масивів, або масиви з "кам'яних мурашників", де бракує паркомісць, мало дитсадків, шкіл, далеко йти до громадського транспорту і торгових центрів.

"Зараз людей цікавлять житлові комплекси нових форматів, які за своїми якісними характеристиками виходять за рамки наявних критеріїв для кожного з класів житла, утворюючи нові: "Комфорт+" або "Бізнес+", – каже Вікторія Берещак.

Як пояснила експерт, новими форматами, які з'явилися в останні кілька років, слід вважати багатофункціональні жілкомплексом (ЖК) типу "Місто в місті", еко-проекти, сервісні ЖК. Із 239 комплексів, заявлених в Україні до здачі у 2020-2022 і далі роках, приблизно 30% можна віднести до нових форматів.

Вікторія Берещак акцентувала увагу на тому, що в категорії "Комфорт+" представлені найчастіше такі формати:

• "Місто в місті" – передбачає створення на великій за площею території повноцінної соціально-побутової, рекреаційної інфраструктури;
• новий формат, який виник у 2019 році – live-work-play (живи-працюй-грай) – житлові проекти, в яких поряд з житлом створюються торговельні, офісні площі, дитячі об'єкти інфраструктури, спортклуб, супермаркет класу "Комфорт+", підземні і наземні паркінги та консьєрж-сервіс;
• багатофункціональні житлові комплекси – проекти, в яких поряд з житлом девелопер розвиває торгові і офісні об'єкти, вписуючи їх у загальний фон комплексу;
• еко-проекти – комплекси, де завдяки вдало підібраній концепції створена максимально вдала рекреаційна складова або особлива увага приділяється збереженню ресурсів планети.

У категорії "Бізнес+" найбільше розвиваються багатофункціональні житлові комплекси, що дозволяють втілити не тільки мікс форматів нерухомості, але і концепції з торговою, офісною, житловою складовими.

Інвестування "в котлован" – вчорашній день

Також експерти кажуть, що інвестори (фізособи) вже не хочуть ризикувати, інвестуючи "в котлован", тобто купуючи житло нехай і істотно дешевше, але в ще не збудованому будинку. Тому що бояться, заощадивши, не отримати взагалі нічого.

Ситуація навколо компанії "Укрбуд" показала, що схема, за якою працювали найбільші гравці ринку, морально померла: більше не вдасться продавати типові проекти "з котловану", грати в перехресне фінансування всіх будмайданчиків, перекидаючи гроші з проекту в проект.

"Зараз економічно доцільною і правильною є модель девелопменту, за яким мінімум 60% коштів в кошторисі проекту вже девелопера, інші 40% він може розраховувати отримати з продажу квартир як на ранніх, так і пізніх етапах", – підкреслила Вікторія Берещак.

За словами експерта консалтингової компанії "СВ девелопмент" Сергія Костецького, до сих пір будкомпанії вкладали 30-40% своїх коштів, решта 60-70% – гроші майбутніх господарів житла. Оскільки нерідко цих коштів не вистачало через зростання цін на будматеріали, зарплат тощо, то виходила своєрідна фінансова піраміда.

"Рівень довіри до будівельного ринку, а значить, і темпи розвитку житлового будівництва, будуть залежати від того, як швидко вирішиться ситуація з об'єктами "Укрбуду", принаймні з тими, які вже майже добудовані", – упевнений Костецький.

А ось в питаннях закінчення будівництва численних довгобудів превалюють скептичні оцінки. Так, директор з маркетингу проекту багатофункціонального житлового комплексу Анжеліка Саакян оцінює обсяги закінчення довгобудів в 2020 році в кількості 5-7% від обсягів незавершеного будівництва. Йдеться про об'єкти Києва та області, яких налічується більше 40. Тобто добудують усього 2-3 з них. А всього по Україні таких об'єктів понад 10 тис. Головні фактори, за словами Саакян, – економічні, добудовувати собі в збиток девелопер не стане.

Анжеліка Саакян зазначила, що на сьогоднішній день найбільш реальним способом завершення будівництва замороженого об'єкта є залучення стороннього професійного девелопера з досвідом на ринку і портфелем успішно реалізованих проектів. За оцінкою Саакян, самостійне завершення недобудованого житлового будинку зажадає від ошуканих інвесторів додаткового фінансування в розмірі до 8000 грн/кв. м. Тобто для майбутнього покупця 1-кімнатної квартири площею 50 кв. м це додатково ще 400 тис. грн до вже вкладених коштів.

"Але варіант добудови об'єкта девелопером може бути реальним, якщо в довгобуді продано не більше половини квартир, тоді забудовник гіпотетично може взяти на себе питання добудови. При цьому рентабельність будівництва на 10-15% буде нижчою, ніж з "чистого" майданчика (або всього 5-10%. – Авт.)", – розповіла Анжеліка Саакян.

Щоб девелопери охочіше брали участь у вирішенні проблеми довгобудів, місцева влада повинна взяти на себе вирішення супутніх неврегульованих питань, наприклад, легалізацію земельної ділянки, якщо первинний дозвіл було отримано з порушеннями, питання підключення до інженерних мереж.

Читайте також:Звідки беруться довгобуди в Україні: названі головні причини

А що з цінами

Не секрет, що законодавцем цін на будринку житла є Київ. За усередненими даними столичних девелоперів, вартість квадратного метра житла в Києві зросла за 2019 рік у середньому на 3%, або до 23 700 грн/кв. м.

Вартість об'єктів економ-класу зросла на 2,81% (до 18 300 грн/ кв. м), вартість квартир в будинках комфорт-класу зменшилася на 0,49% (до 20 600 грн/кв. м), ціни на квартири бізнес-класу знизилися на 3,05% (до 35 000 грн/кв. м), а елітне житло подешевшало на 3,95% (до 60 500 грн/кв. м).

В інших містах-мільйонниках нова нерухомість подешевшала через зміцнення гривні і нестачу попиту при надлишку пропозиції. Так, у Львові в грудні 2019 року порівняно з груднем 2018-го середня ціна на новобудови просіла на 600 грн, або 3,77%, до 15 300 грн/кв. м. За рік кількість житлових комплексів нових двох категорій "Комфорт+" і "Бізнес+" від загальної кількості пропозицій становить приблизно 16%. Превалюють формати в категорії "Комфорт+": новобудови "Місто в місті" і life-work-play.

В Одесі ціна в грудні на квартири в новобудовах в середньому була на рівні 17 700 грн, що на 1300 грн, або 6,84%, менше, ніж рік тому. Тут відсоток нових сегментів житла досягає майже 20% від загальної пропозиції, причому ця кількість за рік суттєво зросла. На відміну від Києва і Львова, в Одесі більше форматів з категорії "Бізнес+". Це пов'язано зі специфікою регіону: велика інвестиційна привабливість завдяки розташуванню біля моря.

Прогнози на 2020 рік

У 2020 році експерти обіцяють зростання цін на новобудови, але не на всі. Так, Андрій Мірошник, директор технічного департаменту компанії Activitis, впевнений, що ціни однозначно будуть зростати, радше за все, на 7-10% протягом року.

А керуючий партнер Об'єднання девелоперів нерухомості (RED Community) Тетяна Шульга-Забельська, каже, що на сьогодні попит на нове житло на 30-40% нижчий за пропозицію. Тому 2020 рік ознаменований активною боротьбою за покупця. За її оцінкою, вартість економ-житла може знизитися на 5-8% через низький рівень продажів, а для ЖК нових і затребуваних форматів може збільшитися на 5-7%.

Про те, які шанси ошуканих забудовників "висоток Войцеховського" отримати своє житло, дивіться в сюжеті: