Купити квартиру або почекати: що буде з цінами на житло в Україні в 2020-му

За прогнозами експертів в 2020-му році ціни на нерухомість можуть збільшитися на 10%

/ Фото: Pixabay

Зовсім недавно сайт "Сьогодні" розповідав про те, що відбувалося на ринку нерухомості в Україні в 2019-му році, як змінювалися державні будівельні норми і чому передмістя столиці продовжує набирати популярність. Але якщо в минулому році на ринку нерухомості спостерігалося затишшя, то зараз експерти прогнозують активізацію і зростання цін на квартири. Сайт "Сьогодні" розповідає, чого очікувати в новому році.

Що буде з цінами на нерухомість в 2020-му році

У січні-вересні 2019 року обсяги нового житла, яке ввели в експлуатацію, збільшилися на 48% у порівнянні з відповідним періодом минулого року і становили 7,7 млн квадратних метрів. Нагадаємо, що в 2018-му році цей показник був на рівні 5,2 млн квадратних метрів. Через те, що нового житла стає все більше, а низька купівельна спроможність українців не зростає, попит на нерухомість в 2019-му році знизився. Особливих сумнівів не було і в цінах на житло.

Думки експертів про те, що буде з цінами на нерухомість в 2020-му році, різняться. Так, Андрій Мірошник, директор технічного департаменту Activitis в коментарі сайту "Сьогодні" розповів, що ціни однозначно будуть рости, швидше за все, на 7-10% протягом 2020-го року .

За словами експерта аналітичного центру DOM.RIA Анатолія Топала, після новорічних свят спрацює відкладений попит, активність у всіх сегментах виросте, що підтягне ціни вгору на 2-2,5% на місяць. Стадія активного зростання збережеться до початку літа. Далі – сезонні коливання. В цілому очікується вихід ринку зі стадії стагнації в стадію постійного зростання.

"Якихось серйозних цінових коливань на ринку нерухомості, на мій погляд, не варто очікувати в 2020-му році. На сьогодні існує великий вибір нерухомості, яка шукає свого покупця. Причому це спостерігається в різних цінових сегментах. Крім того, самі забудовники відкрито заявляють, що у них є достатньо вакантних пропозицій в об'єктах, які близькі до завершення", – зазначає своєю чергою Михайло Гончарук, керуючий партнер Honcharuk and Partners law firm.

Анжеліка Саакян, директор по маркетингу багатофункціонального ЖК "Polaris Home & Plaza" говорить, що зараз на ринку активно розвиваються нові формати, такі як "місто в місті", live-work-play (синергія життя, роботи, відпочинку), багатофункціональні житлові комплекси, екокомплекси. Тому ціновий прогноз слід давати залежно від популярності того чи іншого формату споруджуваних ЖК.

"За нашими даними у 2020-му році найбільше зростання цін можливе саме на нові формати – до 12-15% (плавне зростання на 1-1,5% на місяць). Вартість житла об'єктів "стандартних" комфорт і бізнес-класу може збільшитися до 8-10%. А ціна на об'єкти економ-класу буде залежати переважно від подорожчання собівартості будівництва і навряд чи перевищить 5%", – зазначає Саакян.

Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер Об'єднання девелоперів нерухомості (RED Community) додає, що наразі попит на 30-40% нижчий за пропозицію. І в новому році навряд чи можливе істотне "вирівнювання" цього співвідношення.Тому 2020-й рік, так само як і 2019-й, буде ознаменований активною боротьбою за покупця.

"Вартість економ-житла може знизитися на 5-8% суто через низький рівень продажів. Але це буде максимально можливим зниженням, оскільки прибутковість проєктів досягне нижньої позначки рентабельності, а це 20%. Також у 2020-му році ЖК нових і затребуваних форматів може збільшитися до 5-7%. Але, звичайно ж, цінова динаміка буде цілком залежати від політичної та економічної стабільності, від подорожчання самого процесу будівництва ", – пояснює експерт.

Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста Svitlo Park нагадує, що на 2020-й рік у Держбюджеті закладено курс в 27 грн за долар. Тому з великою ймовірністю можна очікувати зростання цін на ринку нерухомості. Крім цього, продовжує зростати собівартість будівництва: ціни на будівельні матеріали і будівельно-монтажні роботи, за попередніми даними, як і в 2019-му році, можуть збільшитися ще на 10-12% .

"Найбільше зростання цін і попиту в 2020-му році ми будемо спостерігати в сучасних об'єктах формату міні-міста (комплексна забудова територій, що передбачає наявність власної інфраструктури і рекреаційних зон), які активно будувалися в 2019-му і будуть дотримуватися тих же темпів будівництва далі", – зазначив Панфілов.

Що буде впливати на ринок нерухомості в 2020-му році

Ігор Черненко, засновник Investment Development Property (IDP), в коментарі сайту "Сьогодні" розповів, що ціни на нерухомість в Україні досягли свого мінімального значення, тому бізнес активно інвестував в комерційну нерухомість. За даними Державної служби статистики, протягом 10 місяців 2019 року обсяг будівництва нежитлових будівель в країні виріс більше ніж на 31% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, на 20,8% зріс і обсяг, виробленої в Україні будівельної продукції за цей же період.

Що ж стосується житлової нерухомості, то в 2019-му році було чимало факторів, які негативно вплинули на продажі квартир на первинному ринку.

"Президентські вибори, стабільна гривня, і ситуація, що склалася в "Укрбуді", все в цілому негативно вплинуло на продажі квартир первинного ринку. Думаю, що в 2020-му році на розвиток ринку житлової нерухомості вплив матимуть кілька чинників", – говорить експерт.

Так, Мінрегіон опублікував у себе на офіційному сайті проєкт закону "Про особливості врегулювання добудови проблемних об'єктів житлового будівництва". Цей закон повинен допомогти вирішити проблеми з довгобудами і захистити населення, яке вкладає гроші в незавершені об'єкти.

"З огляду на те, що сьогодні практично 70% житла, яке будується в країні, будується на особисті заощадження населення, набуття чинності цього закону захистить інвестиції українців і стабілізує будівельний ринок в 2020-му році. Нагадаю, що тільки в 2018-му році 35 млрд грн українці вклали в будівництво житла", – пояснює Черненко.

Він додав, що від реалізації задекларованих "Київміськбудом" обіцянок добудувати об'єкти забудовника "Укрбуд" також багато в чому буде залежати, чи відновлять довіру населення українські забудовники.

"По-третє, зі зниженням Національним банком України облікової ставки до 13.5% більш досяжною стає мрія багатьох українців про запуск ринку іпотеки під прийнятні процентні ставки. Нагадаю, що НБУ в жовтні 2019-го року повідомляв, що планує зниження облікової ставки до 8% і вже у січні буде опублікована оновлена інформація, де регулятор оприлюднить свої плани в рамках чергового перегляду макроекономічного прогнозу", – підсумував експерт.

Тетяна Шульга-Забельська додає, що вже зараз можна говорити, що в 2020-му році ринок сильно зміниться. Для цього є низка вагомих причин. Наприклад, практично неможливим стане поява на ринку компаній без власних фінансів, які планували будувати за рахунок залучених коштів покупців. Зараз, щоб увійти на ринок, необхідно мати від 40% до 60% від собівартості будівництва проекту.

"Також багато що залежатиме від долі "Укрбуду". Я переконана, що вдасться знайти вихід з кризи, що склалася. Головне, щоб найближчим часом всі інвестори цієї компанії отримали чітку, виразну інформацію про те, хто і як буде добудовувати їх будинки. Я сподіваюся, що кризи в будівництві вдасться уникнути, і ринок продовжить свій розвиток", – зазначає експерт.

Тенденції ринку нерухомості 2020-го року

Експерти одноголосно зазначають, що буде зростати попит на новомодні забудови, такі, як "місто в місті", live-work-play (синергія життя, роботи, відпочинку), багатофункціональні житлові комплекси і т.д .

За словами експерта аналітичного центру DOM.RIA Анатолія Топала, вектор попиту залишається на користь первинного ринку. Популярним буде якісне житло в комплексах закритого типу, з набором інновацій та інших "фішок": озер, парків, зонування, повної інфраструктури і т.д. А також супер-економ за мінімальною вартістю. Крім того, продовжить падати попит на житло в будинках радянської забудови.

"У 2020-му році ми будемо спостерігати розквіт тренда зростання ролі дизайну і концепції метрів. Цей тренд особливо помітний в цінових сегментах бізнес-класу як житлової, так і комерційної нерухомості. Серед величезної кількості подібних пропозицій на ринку особливе значення має іміджева складова, яка формує додану вартість і виділяє об'єкт серед аналогічних пропозицій", – каже Андрій Мірошник.

За його словами, така складова може стосуватися як використання передових технологій, унікальної концепції і дизайн-оформлення, так і створення додаткових сервісів для кінцевого покупця в процесі користування нерухомістю (наприклад, власні клінінгові та консьєрж-служби, електронне ведення рахунків, системи безпеки з автономним управлінням для офісів, квартир і т.д.).

У свою чергу, Михайло Гончарук зазначає, що проблема довгобудів залишається гострою.

"З огляду на це, я переконаний, що в 2020-му році інтерес зміститься в бік придбання готової нерухомості, яка вже здана в експлуатацію і має всі необхідні документи. Однозначно цікавіше придбати вже готову квартиру, ніж інвестувати в невизначеність і непередбачуваність", – зазначає Гончарук.

Олександр Панфілов додає, що тренди 2020-го стануть продовженням тенденцій 2019-го року, головною з яких є зниження популярності об'єктів економ-класу, які програють у конкурентній боротьбі з об'єктами, здатними задовольнити запити найвибагливішого покупця.

"Головна тенденція – розвиток нових якісних форматів житла, які максимально здатні задовольнити вимоги найвибагливіших покупців. Інвестори зацікавлені в тому, щоб в об'єкті будівництва був створена повноцінна інфраструктура для дітей, занять спортом, дозвілля та роботи. Також в ЖК просто зобов'язаний бути дитячий сад, бажаний торговий центр і продуктовий маркет. На території – сквер або парк, закрита територія ЖК, двори повинні бути вільні від машин. І, звичайно ж, покупцям важливо зручність розташування та транспортного сполучення з центральною частиною міста", – ділиться прогнозами Саакян.

Нагадаємо, раніше новини "Сьогодні" розповідали про те, що народні депутати в Раді проголосували за усунення з ринку нерухомості посередників. Подробиці – в сюжеті.